המדריך המלא (והמקוצר!) לרוכשים דירה יד שנייה או מקבלן
רכישת דירה (יד שנייה או מקבלן) מהווה הוצאה לא מבוטלת מבחינה כספית עבור רובנו – גם מצד הרוכש וגם מצד המוכר.
רכישת נכס היא השקעה פיננסית לכל דבר, גם כאשר הרכישה מתבצעת לצורכי מגורים אישיים, וכמו בכל השקעה, גם כאן ישנם סיכונים. כדי להימנע מסיכונים, כדוגמת חוזה שאינו תקף ו/או כשר, או קריאה לא נכונה של סעיפי החוזה והבנתם, יש להצטייד בעורך דין בקיא ומעורה בתחום.
ההבדלים בין הסכמי מכר יד שנייה להסכמי מכר מקבלן
למרות שבשני המקרים מדובר בהליך רכישה ובהעברת בעלות על הנכס, מדובר בשתי רכישות השונות באופיין: עריכת ההסכמים, תנאי חוזה שונים, פריסת תשלומים שונה, עלויות נלוות, עלויות משפטיות משתנות, מועד מסירת החזקה בנכס, ועוד פרמטרים מהותיים שיש לקחת בחשבון ובתשומת לב מרבית.
כך לדוגמה, הסכמי מכר מקבלן כוללים הצמדה למדד, מכיוון שמועד מסירת הנכס הוא עתידי והעלות משתנה בהתאם למדדי תשומות בנייה; לעומת הסכמי מכר יד שנייה שבהם מועד מסירת הנכס קרוב למועד חתימת ההסכם ואין צורך בהצמדה למדדים.
הסכמי מכר יד שנייה נחשבים לחוזים סטנדרטים בין מוכר לרוכש, לעומת הסכמי מכר מקבלן שלעיתים מעלים סוגיות שונות. בשני המקרים יידרשו הסכמי מכר בעלי סעיפים חוזיים חוקיים, מעקב אחר העלויות השונות ותמורתם בהתאם, תוך כדי מימוש זכויות כל הצדדים והימנעות מסוגיות משפטיות.
9 הטעויות הנפוצות של רוכשי דירות
- מי הבעלים החוקי של הנכס: לכל נכס מקרקעין יש מעין תעודת זהות – מסמך המתקבל מלשכת רישום המקרקעין – זהו נסח הטאבו; ואילו מסמך המתקבל ממנהל מקרקעי ישראל, כאשר הזכויות אינן רשומות בטאבו נקרא אישור הזכויות. בנסח הטאבו או באישור הזכויות יש לבדוק בין היתר שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין טעויות ברישום, שאין הגבלה על העברת הזכויות (למשל עיקולים), או הערות סותרות ושעבודים (מלבד משכנתה), אשר סילוקה מוסדר בהסכם. הרבה רוכשים נוטים להסתמך על "מילתם" של המוכרים ובכך בעצם יכולים ליפול לתרמית.
- בדיקה של זהות המוכר: יש להיזהר ממצב של זיופי זהות וגניבת זהות, במיוחד כאשר מדובר בנכסים שעומדים ריקים זמן רב או במגרשים.
- תוספות בנייה והכשרתם בהיתר בניה: על הרוכשים לוודא שהדירה אכן רשומה כדירה לא רק בנסח הטאבו או באישור הזכויות, אלא גם בהיתר הבניה – ולבדוק שהיא תואמת את ההיתר שניתן. יש מקרים שבהם הרוכשים סבורים שהם קונים דירה, אלא שבפועל הדירה הזו נבנתה כמחסן/חדר מעלית/מרתף/חדר כביסה. כמו כן, לעיתים הבירור יגלה פיצול של דירות.
4. אישור על משכנתא מבעוד מועד: בכל עסקת מקרקעין אשר הקונה נדרש לקחת משכנתה לצורך מימון הרכישה, יש לקבל לפני תחילת המשא ומתן על ההסכם אישור עקרוני מהבנק שמאשר את גובה ההלוואה. קונה שיחתום על הסכם לרכישה לפני שיש לו אישור עקרוני ולבסוף לא יקבל משכנתה, צפוי להיות מחויב בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 10% משווי העסקה כולה.
5. חישוב עלויות המיסים: במכירת נכס (אם בתשלום ואם בהעברה ללא תמורה – עסקת מתנה) חשוב מאוד לבדוק עם עורך הדין המלווה את העסקה את סוגיית המיסוי, לבצע צפי של מס השבח והרכישה וכן לבדוק את החבות בהיטל ההשבחה ככל ותהיה.
ברכישת נכס מקבלן / "דירה על הנייר" יש לבדוק בנוסף:
6. בדיקת קיומו של היתר הבניה והשוואה בין התוכניות שמוצגות על ידי המוכר לבין התוכניות שאושרו. אם טרם ניתן היתר בניה, יש להתייחס בהסכם למשמעויות השינויים שיכולים לחול.
7. מקדמות התשלום והליווי הבנקאי: חשוב לוודא כי התשלומים לא מתבצעים באופן ישיר אל הקבלן, כי קיים ליווי בנקאי לפרויקט ושכנגד כל שובר מבוצע תשלום, ובכל מקרה כל עוד אין היתר בניה. התשלום הוא עד לסך של 7% אשר מופקד בנאמנות בידי בא כוח המוכר / הקבלן עד לקבלת היתר בניה.
8. חתימה על בקשה לרכישת דירה: אין לשלם "דמי רצינות" כדי לקבל עותק הסכם מכר. אם אין ברירה וצריך לחתום על בקשה לרכישת דירה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין טרם החתימה על נוסח הבקשה.
9. זכויות הקבלן בנכס: יש לבדוק שהקבלן רשאי למכור את הנכס הנמכר. אם מדובר בעסקת קומבינציה או הסכם תמ"א / פינוי בינוי, בדקו כי ההסכמים עם הבעלים של הקרקע תקפים, לא הופרו והדירות הנמכרות לא שייכות לצד ג' אחר כלשהו.
אלו רק כמה טעויות ונקודות משנה זהירות שקיימות בהליך המכירה / קנייה של דירה, לכן ליווי של עורך דין בהסכמי מכר,
כדי להבטיח רכישה השומרת על זכויותיכם, הוא קריטי. משרדי ישמח ללוות אתכם בביצוע העסקה המשמעותית ביותר בחייכם,
בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן או יד שנייה: 077-9966888
