בעלי דירה? מה חשוב לדעת על רישום בית משותף
הדירה שלנו היא הנכס הכי יקר שיש לנו, ולכן באופן טבעי נרצה שהיא תהיה מוגנת מבחינה משפטית. הבעיה היא שלעתים אנחנו אפילו לא יודעים לשאול את השאלות הנכונות, ובסופו של דבר יכולים להביא לכך שכמו דירות רבות בישראל, גם הדירה שלנו איננה רשומה כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.
מהו בית משותף?
חוק המקרקעין מגדיר בית משותף בתור "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים", ולכן אם הבניינים האלו אינם רשומים בפנקס, למעשה לא מדובר בבית משותף, אלא בנכס בבעלות משותפת.
בישראל ישנם לא מעט בניינים אשר אמנם נראים ומתנהלים כבתים משותפים, אך אינם רשומים כך בפועל. המשמעות היא שאמנם כל אחד מבעלי הנכסים בבניין יודע היטב מהם גבולות הדירה שלו, איזו חניה שייכת לו וכדומה, אולם החוק עצמו אינה מכיר בגבולות הפנימיים בבניין.
4 סיבות למה חשוב לרשום נכס כבית משותף
אם לכאורה הגבולות בין הדירות ברורים וכל אחד מהדיירים יודע את מקומו, מדוע בכלל לטרוח לרשום את הבניין בטאבו ובפנקס הבתים המשותפים?
- כאשר כל אחד מהדיירים יודע ש'מה ששלו שלו', ההתנהלות בבניין בהכרח תהיה טובה יותר, כמאמר המשורר: "גדר טובה מביאה לשכנות טובה".
- אם הדירה אינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, זו יכולה להיות בעיה בעת מכירת הנכס. הרי כיצד בעל נכס בבניין יוכל למכור נכס שרשום בבעלות משותפת עם כל הדיירים בבניין? כל עוד הנכס אינו רשום כמו שצריך, אי אפשר לראות בכל דירה כיחידה נפרדת מבחינה קניינית, ולכן אי אפשר למכור חלק יחסי ברכוש המשותף של הבניין.
- לקיחת משכנתא על הנכס מותנית ברישום הנכס על שמכם, ואז רישום של משכון לטובת הבנק. אולם איך תרשמו את הנכס על שמכם, אם לא קיימת חלוקה של הבניין לדירות?
- האחריות לרישום הבניין המשותף מוטלת בחוק על הקבלן (גם אם יש אחריות מעשית לדיירים לוודא שזה אכן קורה). במידה והקבלן נכשל ברישום של בית משותף מכל סיבה שהיא, כל דירה יכולה לקבל פיצוי של עשרות אלפי שקלים בגין ירידת הערך של הנכס. יתרה מכך, אין על כך התיישנות, כלומר ניתן לתבוע את הפיצויים הללו גם שנים לאחר שהנכס נמסר.
מכשולים אפשריים ברישום בית משותף
רישום בפנקס הבתים המשותפים, בעיקר בבניינים ישנים, אינו תמיד קל וכרוך בין היתר בתשלומי אגרות ושכר טרחה. כך קורה לעיתים שהתמריץ להסדרת הרישום הוא בעיקר של בעלים של נכס הרוצה למכור אותו, ופחות לדיירים ותיקים, האדישים למצב הקיים. במצב של דיירים סרבנים, עשוי להיות צורך בהגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולרישום הנכס כבית משותף.
כשלים נוספים שיכולים להיווצר הם מצבים של ליקויי בנייה או פערים בין התשריט למצב בפועל. קשיים אלו לעתים מצריכים גישה מקצועית של עורך דין המתמחה בנושאי מקרקעין ובתים משותפים, היודעים להציע פתרונות יצירתיים לשם רישום של בניינים כבתים משותפים, גם כאשר המצב נראה מורכב במיוחד.
